Dopo il Decreto Salva Casa, parlare genericamente di “doppia conformità” può essere fuorviante. Il Testo Unico dell’Edilizia oggi distingue situazioni diverse e prevede, accanto all’articolo 36, il nuovo articolo 36-bis per specifiche parziali difformità, assenze o difformità da SCIA e variazioni essenziali. Prima di presentare una sanatoria è quindi necessario qualificare correttamente l’intervento e verificare quale disciplina sia applicabile.

La prima domanda: che tipo di abuso o difformità esiste?

La sanatoria non si sceglie in base alla convenienza, ma alla natura giuridica e tecnica dell’intervento. Occorre ricostruire il titolo edilizio originario, individuare le opere eseguite, stabilire quando sono state realizzate e classificare la difformità: totale, parziale, essenziale, intervento eseguito in assenza o difformità da SCIA, oppure situazione eventualmente riconducibile a tolleranze o altre procedure di regolarizzazione.

Questa fase richiede accesso agli atti, rilievo e confronto grafico. Senza una diagnosi iniziale, il rischio è presentare una pratica non corretta o dare per sanabile un intervento che non soddisfa i presupposti normativi.

Articolo 36: l’accertamento di conformità per gli interventi più rilevanti

L’articolo 36 del D.P.R. 380/2001 continua a disciplinare l’accertamento di conformità nei casi previsti dal Testo Unico, secondo i requisiti stabiliti dalla norma. È la procedura che tradizionalmente viene associata alla cosiddetta doppia conformità, cioè alla verifica della compatibilità dell’intervento con la disciplina richiesta sia rispetto al momento della realizzazione sia rispetto al momento della domanda, secondo il testo vigente applicabile.

La corretta individuazione della procedura deve tenere conto del tipo di titolo che sarebbe stato necessario per realizzare l’opera e della qualificazione dell’abuso.

Articolo 36-bis: la nuova sanatoria per specifiche difformità

Il Decreto Salva Casa ha introdotto l’articolo 36-bis, applicabile, tra l’altro, alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, alle ipotesi di assenza o difformità dalla SCIA indicate dall’articolo 37 e alle variazioni essenziali nei casi previsti dalla norma.

Il meccanismo è diverso dal modello classico: il legislatore richiede la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Le linee guida ministeriali del 2025 hanno fornito criteri interpretativi utili per l’applicazione della nuova disciplina.

Vincoli paesaggistici e altre normative di settore

La presenza di un vincolo non può essere trattata con una formula automatica. Per immobili sottoposti a tutela paesaggistica, culturale, idrogeologica o ad altre discipline speciali, occorre verificare anche la compatibilità e gli eventuali procedimenti previsti dalla normativa di settore.

In particolare, il rapporto tra regolarizzazione edilizia e autorizzazione paesaggistica richiede una valutazione puntuale dell’opera, del tipo di vincolo, della data di esecuzione e delle procedure ammissibili. Per questo una sanatoria in area vincolata deve essere impostata solo dopo una verifica specifica.

L’iter tecnico consigliato

Un percorso ordinato comprende: accesso agli atti, rilievo, ricostruzione dello stato legittimo, classificazione delle difformità, verifica urbanistica ed edilizia, verifica dei vincoli, eventuale valutazione strutturale e sismica, determinazione della procedura e degli importi dovuti, predisposizione degli elaborati e deposito allo sportello competente.

A Lamezia Terme le pratiche edilizie residenziali sono gestite tramite lo Sportello Unico per l’Edilizia e la piattaforma CalabriaSUE. Ogni pratica deve comunque essere costruita sul caso concreto e sulla documentazione effettivamente disponibile.

Domande frequenti

Il Decreto Salva Casa ha creato un condono generalizzato?

No. Ha modificato e semplificato alcune regole del Testo Unico, ma la sanabilità dipende dai presupposti previsti per la specifica difformità.

Tutte le difformità possono essere sanate con l’art. 36-bis?

No. L’articolo 36-bis ha un ambito di applicazione definito. Prima bisogna classificare correttamente l’intervento.

Posso aggiornare il Catasto prima della sanatoria?

L’aggiornamento catastale non risolve l’irregolarità edilizia. È opportuno coordinare le due fasi e definire prima la situazione urbanistico-edilizia.

Conclusione

Con l’introduzione dell’art. 36-bis, la scelta della procedura di sanatoria dipende ancora di più dalla corretta classificazione della difformità e dall’epoca delle opere. Una diagnosi tecnica iniziale, basata su atti e rilievo, evita istanze non ammissibili e consente di stimare in anticipo tempi e costi.

Se hai una difformità edilizia e vuoi capire se esiste una procedura di regolarizzazione, lo Studio può eseguire la verifica preliminare e predisporre l’iter tecnico-amministrativo presso gli enti competenti.

Se hai bisogno di ulteriori dettagli o assistenza sul tema trattato in questo articolo non esitare a contattarci: saremo a disposizione e ben felici di fornirti una consulenza personalizzata.

Riferimenti normativi e fonti ufficiali

Fonti utili per verificare il testo vigente e approfondire la materia:

Contenuto informativo aggiornato al 9 settembre 2026. La disciplina edilizia richiede sempre la verifica delle norme nazionali, regionali, comunali e di settore applicabili al caso concreto.