Il frazionamento catastale serve a suddividere una particella in due o più porzioni, creando nuovi identificativi al Catasto Terreni. È un’operazione frequente in vista di compravendite, divisioni ereditarie, lottizzazioni, cessioni di porzioni di terreno o ridefinizioni di lotti. La procedura tecnica viene predisposta con PREGEO e richiede un rilievo topografico coerente con la mappa e con i punti di riferimento catastali.

A cosa serve un tipo di frazionamento

Il frazionamento modifica la geometria e la consistenza delle particelle catastali. Può essere necessario per vendere soltanto una porzione di terreno, attribuire parti diverse a più eredi, creare aree da cedere, adeguare lotti a un progetto o separare porzioni con diversa destinazione.

Il risultato è la formazione di particelle derivate, ciascuna con un nuovo identificativo e una superficie risultante dall’aggiornamento.

Il rilievo topografico

La qualità del frazionamento dipende dal rilievo. Il tecnico inquadra la particella, individua i confini materializzati e i riferimenti utili, effettua le misure e costruisce lo schema geometrico necessario alla proposta di aggiornamento.

Quando esistono dubbi sui confini, il frazionamento catastale non sostituisce automaticamente una verifica civilistica della proprietà. È opportuno distinguere la rappresentazione catastale dalla titolarità e dai confini giuridici desumibili dagli atti.

PREGEO e proposta di aggiornamento

Con PREGEO vengono elaborati il libretto delle misure, la proposta di aggiornamento e i dati censuari. La pratica viene trasmessa telematicamente all’Agenzia delle Entrate per i controlli e l’approvazione secondo le procedure vigenti.

Nei casi che coinvolgono fabbricati, sagome e passaggi a ente urbano, può essere necessario predisporre un tipo mappale o una pratica con caratteristiche specifiche. La scelta dipende dallo stato delle particelle e dall’operazione da eseguire.

Deposito al Comune e coordinamento con gli atti

Per i tipi di frazionamento la normativa prevede specifici adempimenti di deposito presso il Comune nei casi previsti. Il tecnico deve coordinare la pratica catastale con l’atto per il quale il frazionamento viene eseguito e con l’eventuale disciplina urbanistica del terreno.

Ad esempio, la creazione di una nuova particella catastale non rende automaticamente edificabile una porzione né modifica la destinazione urbanistica. Per conoscere la disciplina del terreno occorre fare riferimento agli strumenti urbanistici e, quando necessario, al Certificato di Destinazione Urbanistica.

Frazionamento di un lotto urbano: attenzione ai casi particolari

Il frazionamento di aree collegate a fabbricati richiede particolare attenzione. L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sui casi in cui porzioni di lotti urbani possono essere ridefinite al Catasto Terreni e sulle condizioni di coerenza con il sistema catastale.

Prima di procedere è quindi utile verificare non solo la geometria, ma anche la natura catastale della particella, la presenza di fabbricati e il collegamento della porzione derivata con il lotto originario.

Domande frequenti

Il frazionamento catastale divide anche la proprietà?

No. Il frazionamento crea nuove particelle catastali; il trasferimento o la divisione dei diritti di proprietà avviene con il relativo atto giuridico.

Una particella frazionata diventa edificabile?

No. L’edificabilità dipende dalla disciplina urbanistica, non dal frazionamento catastale.

Serve un rilievo sul posto?

Nella maggior parte dei tipi di frazionamento è necessario un rilievo topografico per definire correttamente la nuova geometria.

Conclusione

Il frazionamento di un terreno richiede un rilievo topografico accurato e un coordinamento tra Catasto, Comune e atti di compravendita o divisione. Impostare correttamente la pratica PREGEO fin dall’inizio evita respingimenti, nuove misurazioni e ritardi nella stipula.

Per frazionamenti catastali, tipi mappali e rilievi topografici a Lamezia Terme e nel territorio provinciale, lo Studio può seguire la pratica PREGEO dal rilievo fino all’approvazione.

Se hai bisogno di ulteriori dettagli o assistenza sul tema trattato in questo articolo non esitare a contattarci: saremo a disposizione e ben felici di fornirti una consulenza personalizzata.

Riferimenti normativi e fonti ufficiali

Fonti utili per verificare il testo vigente e approfondire la materia:

Contenuto informativo aggiornato al 9 settembre 2026. La disciplina edilizia richiede sempre la verifica delle norme nazionali, regionali, comunali e di settore applicabili al caso concreto.